これから新築や中古住宅・マンションを買うので銀行で住宅ローンを組もうと思っている人に「秘伝」を伝授しておきます。
でも、たいていの人が「銀行の思惑どおり」「ひっかかって」「あとで人生破綻」しますので……そうなりたくない人は、私のノウハウで生き延びてください。
■１．まず、いくら借りれるか？
目安として「自分の収入の８倍はいける」みたいです。
ということは、年収500万円の人でも「4000万円」ぐらい枠が取れる可能性があります。
で、銀行も「大きく借りてほしい」ので「いけますよ」ってあおります。
でも、それにのらないことですね。
■２．いくらまでが、自分に安全か？
目安として「今自分が住んでいる賃貸の半額」になるような「月額」に落とし込んで考えたほうがいいと思います。
たとえば、東京で今、渋谷だとしてワンルームで15万円ぐらいですか？
私は、東京時代、みなさんがあこがれる、特に女の子が好きそうな「杉並」「渋谷」に結構住みました。
原宿にもだいぶ住みました。表参道。渋谷区はほとんど制覇したかな。
その経験からいうと、その当時もワンルームで渋谷のそれなりの場所に住むと月15万前後は当たり前でしたね。
で、みなさん……渋谷とか恵比寿だろうが住みたいといって住んで、そういうマンションとか月額15万円とか賃貸で払って住んでいるのですか？
すごいですね。お金持ちですね。
私は原宿に住んでいましたけど、家賃は月３万円ぐらいでした。
え？しかも、表参道交差点の裏でした。朝起きてラフォーレ原宿の交差点に出て表参道の喫茶店でモーニング毎日食べていました。
でも、みなさん、なぜか、私より高い家賃で住むんですよね？
それ……私から言わせてもらうと「やめたほうがいい」と思います。
15万を毎月、あなたが一体いくら稼いで手取りもらっているか？知りませんが
手取り30万円の人でも「半分」「無条件に」「絶対」「15万円消えてしまう」のです。
そこでこういう思考をしてほしいのです。
「もし、自分が会社クビになって」「バイト生活」になっても「払える」「毎月の家賃金額」をイメージしてください。
それを「銀行ローンの毎月払う金額」として「枠」を逆算してみることです。
つまり、いくら「年収の８倍くめますよ」って言われても「車のエンジンと一緒で」「大きな枠で、小さな消費」を狙った方が「楽」なんです。
だから、私なら「家賃３万円」ぐらいなら「毎月なんとか出せる」思います。
これを「35年分」かけてみてください。
３万円×12カ月×35年＝1260万円
あ、それじゃやだよという人は５万円ぐらいにしませんか？
５万円×12カ月×35年＝2100万円
つまり、2100万円ぐらいが「本来、あなたの身に合った」「限界」だということです。
でも、私の長いサラリーマン経験、一人暮らしの経験でも「家賃５万円でもきつかった」と思います。これが２～３万円だと「気楽でいられ」ました。
この枠でローンを組んで、足りない分は「現金で頭金にしておく」
ことですね。
え？「そんな頭金もっていない」
だったら「東京の高いところから外して」「田舎で2100万円で登記からリフォームまでこみこみの、家、マンション」を探して銀行ローンで買う方が「利口」だということです。
■ボーナス払いは「だめ」
毎月、同じ金額のフラットで払うことです。「ボーナスで増額して払える」……は「ない」ので。破綻する。
■変動と固定金利はどっちがいいの？
「固定」です。変動は絶対選んではいけません。
でも、銀行は「変動」で組んでほしい。銀行のローンセンターに行ったら目の前で試算結果出されると思うけど「毎月の支払いが変動は安い」「固定は２万円ぐらい上がる」「だったら変動がいい」って……「サイレントに誘導」される。
それが銀行の狙いね。
変動を銀行が用意する時……「将来は金利上がるのわかっている」からやる。
固定選ばれると困るのは「将来金利が上がったとき、銀行が損する」からです。最初で「打ち止め」されているから。
でも、変動なら「際限なく上げていける」＝金利がとれて＝銀行は儲かる。からです。
銀行が客に求める「ベスト」は
「変動、元利均等」で組んでもらうことです。
たいていの人が……このパターンに見事に「ひっかかっている」
銀行からしたら「これでよし」です。
■元金均等、元利均等どちらがいいの？
「元金均等」です。まどわされないこと。
元利均等にしたら「毎月いくら払っても」「内訳は金利ばかり」「元金は一向にへらない」……これ……クレジットカードのリボ払いと一緒です。
最初だけよくて、あとで息切れして破綻することになる。
元金均等にしたら「どんどん借金の元が減る」ので「あとが楽」
■つまり
銀行で住宅ローンを組むときは
「固定金利35年固定、元金均等、ボーナス払いは一切なし」
で契約するのが本当はいいということです。
35年が無理でも「20年」とかなるべく長い期間固定金利が維持される内容にしておくことです。
でも、その条件……「毎月の支払額が最も高」く「見える」はずです。
それで「この高さならきついから無理だ」と思ったら「そもそも」「そのローンの大きさが」「自分に無理」だという「証拠」なんです。
そう……思ってください。目を覚まして「ローン借入額全体を下げる」「自分が本来無理しないで買えるレベルの物件に考えを変える」ことです。
山登りと一緒で「ここで」「ベースキャンプに戻る」「勇気」が人生に大事なのね。
■「だいじょうぶ、いけるさ」……「ない」です。
それって「あなたの思い込み」「現実に目を背けた逃げた姿」じゃないですか？
冷静に、客観的に自分がやろうとしていることを「書き出して」「見直してみなさい」
過ちに気づくと思います。
気づいたら、素直に行動することです。
■共有名義は絶対ダメ
それで、夫婦とかで「マンション」「家の」「土地や建物の不動産の名義は」「夫婦共同で」とかやる「ドアホ」がいるかもしれません。
それ、できても「ドアホ」なので「絶対しない」ことです。
何もいいことないです。家の名義は「ダンナさん」「奥さん」どちらか一人にする。
理由書いたら「長い」んで……今回ははぶくけど。とにかくダメ。
■ペアローンは「超アホ」絶対するな
共有名義の上に、ローンも「夫婦でペアで合算」「デカい枠で」「もともと一人では無理な」「タワーマンション、億ション」「買える」
……やめてください。完全ドアホです。「残クレアルファード」以下です。皮肉った動画出ていましたね。
★タワマンペアローン
■大きいローンがなぜダメか？
覚えておいてください。
「不動産ビジネス、不動産自体そもそも現金で買うのが本筋」
「現金が多い人が余裕をもってキャッシュで買ったら」
「貸しても、もっても」
「それなりに意味あるが」
「借金して、ローンして、不動産を買うのは」
「愚の骨頂」
「あなたが買おうとしているのは、本来の原価の２倍以上の【捨て金】が積まれているのが当たり前の不動産物件」
「ローン完済しても、うわもの（建物）は減価償却の価値は10年程度。それ以後は【価値なし】」
「豪邸でＲＣコンクリートでつくっても、銀行評価で20年未満でしか価値はない。以後はゼロ円」
「価値があるのは、更地にした土地だけ。つまり買った時よりはるかに安い」
「買って値上がりする例は」「レア」「目利きができる」「プロ」ぐらいしか「勝算」「ない」
「しろうとやサラリーマンには」「無理」
この真実がわかっていたら「不動産をローンで買うのは」「身の丈あった」「少ない金額」で買う程度、それ以上の欲を出してやったら「確実に破綻」する。
だって「35年ローン」「20年ローン」……あなたの未来……「60歳定年は絶対かたいサラリーマン」なのですか？
私が見ていても
「残念だが」
「今の上場企業の大卒サラリーマンでも40、50代の人で」
「まともに使える人材」
「あんまいない」
「経営からみたら」
「リストラしてどかしたい」
そういう人ばかりです。
本人は「気づいていない」「自分の価値」を「過大評価」している。
そんな人が30代から得意げに「35年ローン」組む……
「どういう自信？」「未来の見立て」ができて「ジャッジ」「決断」できたのか？
「諸行無常」これが真実です。
だったら「未来が確実なのは、金利が上がること」ぐらいで「自分のサラリーマン待遇、支払いは未来も確実」なことは「ない」ほうが「確実」だと思わないと。
でも……なぜか……みなさん「未来も会社にいて」「大量に退職金もらえる」と思い込んでいる。
日産、パナソニック、その前のソニーとか「何があったか？」理解したほうがいいね。
私からしたら「こわくて」「そんなローン」「組もうとしません」
私は「身の丈あった」「毎月、最悪状態になっても絶対払える家賃」の家しか「検討」しません。
■最後に
あなたと違って、私は、この世のあらゆる仕事、ビジネス経験してきました。
実は、若い時「不動産屋」やろうと思って、実際に不動産屋に弟子入りして入ろうとした。
いろいろ勉強した。プロパティマネジメントまで……。
でも、その時、数々の不動産屋さん、マンションデベの人とつきあって「真実」をいっぱい知ってしまった。
不動産屋の買い取りの仕事も間近でみていた。
マンションリフォームして、たたき売る人も見てきた。
そのうえでの「実務家」としての私の知見でした。
では。
■先祖のＤＮＡがあるみたい
私の先祖は「超能力者」「医学研究者」でもあったし、建築・土木の高級官僚でした。
なんか、今、内海新聞で「医学」「建築・土木」さんざんやるはめになって……先祖のＤＮＡがここで呼び覚まされているのかと痛感しています。
私の先祖は平安京や城郭をつくって川を治水していた。
江戸のころは藩主につかえて大工棟梁を３代やって
実家の家は江戸時代の時に立派な３階建てで、材木は城の払い下げの大木でつくった。
（内海君：小市民）
